Panduan · KPR & Kredit

Tabel Angsuran KPR 2026 per Rp 100 Juta + Rumus Hitung Manual & Excel

Diperbarui 2026-09-13 · Oleh Tim CuanPintar

Jawaban cepat

Dengan bunga anuitas 8% per tahun, setiap Rp 100 juta pinjaman KPR dicicil sekitar Rp 1,21 juta per bulan untuk tenor 10 tahun, Rp 955 ribu untuk 15 tahun, dan Rp 836 ribu untuk 20 tahun. Kalikan dengan besar pinjamanmu (dalam kelipatan Rp 100 juta), atau masukkan angkamu sendiri di Simulasi KPR.

Saat melihat brosur perumahan, angka yang paling cepat ingin kita tahu biasanya satu: berapa cicilannya per bulan? Masalahnya, angka di brosur sering memakai bunga promo, tenor terpanjang, dan uang muka tertentu — kombinasi yang belum tentu cocok dengan kondisimu. Halaman ini memberi tabel acuan yang bisa kamu pakai untuk harga rumah berapa pun, rumus untuk menghitungnya sendiri, dan tiga pengecekan yang jarang dijelaskan di brosur: porsi bunga, total bunga per tenor, dan cicilan ketika bunga floating naik.

1. Tabel Angsuran KPR per Rp 100 Juta

Tabel di bawah menunjukkan cicilan bulanan untuk pinjaman pokok Rp 100 juta dengan metode anuitas — metode yang dipakai sebagian besar KPR bank di Indonesia. Cicilan per bulan tetap sama selama bunganya tidak berubah.

Bunga/tahun	5 tahun	10 tahun	15 tahun	20 tahun	25 tahun
5%	Rp 1.887.123	Rp 1.060.655	Rp 790.794	Rp 659.956	Rp 584.590
6%	Rp 1.933.280	Rp 1.110.205	Rp 843.857	Rp 716.431	Rp 644.301
7%	Rp 1.980.120	Rp 1.161.085	Rp 898.828	Rp 775.299	Rp 706.779
8%	Rp 2.027.639	Rp 1.213.276	Rp 955.652	Rp 836.440	Rp 771.816
9%	Rp 2.075.836	Rp 1.266.758	Rp 1.014.267	Rp 899.726	Rp 839.196
10%	Rp 2.124.704	Rp 1.321.507	Rp 1.074.605	Rp 965.022	Rp 908.701
11%	Rp 2.174.242	Rp 1.377.500	Rp 1.136.597	Rp 1.032.188	Rp 980.113
12%	Rp 2.224.445	Rp 1.434.709	Rp 1.200.168	Rp 1.101.086	Rp 1.053.224

Dihitung dengan rumus anuitas standar, dibulatkan ke rupiah terdekat. Belum termasuk asuransi, provisi, dan biaya administrasi bank.

2. Cara Memakai Tabel untuk Pinjamanmu

Karena cicilan anuitas berbanding lurus dengan pokok pinjaman, kamu cukup mengalikan angka di tabel. Langkahnya:

Hitung pokok pinjaman = harga rumah − uang muka.
Cari angka di tabel sesuai bunga dan tenor yang ditawarkan bank.
Kalikan angka itu dengan pokok ÷ Rp 100 juta.

Contoh

Rumah Rp 600 juta dengan uang muka 20% (Rp 120 juta) → pokok Rp 480 juta. Bunga 8%, tenor 15 tahun → angka tabel Rp 955.652. Cicilan ≈ Rp 955.652 × 4,8 = Rp 4.587.130 per bulan.

Uang muka sangat memengaruhi cicilan. Untuk rumah yang sama (Rp 600 juta, bunga 8%, tenor 15 tahun), berikut perbandingannya:

DP 0%

Rp 5.733.913

DP 10%

Rp 5.160.521

DP 20%

Rp 4.587.130

DP 30%

Rp 4.013.739

Cicilan per bulan, rumah Rp 600 juta, bunga anuitas 8%, tenor 15 tahun.

Sebagai patokan perencanaan yang aman, usahakan cicilan tidak lebih dari sepertiga penghasilan bersih rumah tangga. Dengan cicilan Rp 4.587.130, berarti penghasilan bersih sekitar Rp 13,8 juta per bulan. Cek penghasilan bersihmu yang sebenarnya dengan kalkulator gaji bersih.

3. Rumus Angsuran KPR: Manual & Excel

Rumus anuitas yang dipakai tabel di atas:

Cicilan = P × r × (1 + r)ⁿ ÷ ((1 + r)ⁿ − 1)

P = pokok pinjaman
r = bunga per tahun ÷ 12 (8% → 0,08 ÷ 12 = 0,006667)
n = jumlah bulan (15 tahun → 180)

Di Excel atau Google Sheets tidak perlu menulis rumus panjang. Pakai fungsi PMT:

=PMT(8%/12; 15*12; -480000000) → 4.587.130

Tanda minus di depan pokok membuat hasilnya positif. Kalau ingin tahu porsi bunga dan pokok di bulan tertentu, pakai =IPMT(8%/12; 1; 180; -480000000) untuk bunga bulan pertama (Rp 3.200.000) dan =PPMT(8%/12; 1; 180; -480000000) untuk pokok bulan pertama (Rp 1.387.130). Di Excel berbahasa Inggris, ganti titik koma dengan koma.

4. Kenapa Sisa Pokok Lambat Sekali Turun

Banyak orang kaget ketika melihat laporan kredit setelah beberapa tahun: sudah mencicil puluhan kali, tetapi sisa utangnya seperti tidak berkurang. Itu bukan kesalahan bank. Pada metode anuitas, bunga setiap bulan dihitung dari sisa pokok, jadi di awal masa kredit sebagian besar cicilan habis untuk bunga.

Porsi bunga tahun ke-1

68,6%

Rp 37,8 juta dari Rp 55 juta

Porsi bunga tahun ke-5

56,8%

Rp 31,3 juta

Porsi bunga tahun ke-10

35,7%

Rp 19,7 juta

Angka di atas memakai contoh pinjaman Rp 480 juta, bunga 8%, tenor 15 tahun. Setelah 5 tahun mencicil (60 kali, total sekitar Rp 275 juta), pokok yang benar-benar lunas baru sekitar Rp 101,9 juta dan sisa utangmu masih Rp 378,1 juta. Baru di tahun ke-12 total pokok yang dibayar melampaui total bunga.

5. Tenor Panjang: Murah per Bulan, Mahal Totalnya

Memperpanjang tenor adalah cara termudah membuat cicilan terlihat ringan. Tetapi setiap tahun tambahan berarti setahun lagi membayar bunga. Untuk pinjaman Rp 480 juta dengan bunga 8%:

Tenor	Cicilan/bulan	Total bunga
10 tahun	Rp 5.823.725	Rp 218,8 juta
15 tahun	Rp 4.587.130	Rp 345,7 juta
20 tahun	Rp 4.014.912	Rp 483,6 juta
25 tahun	Rp 3.704.718	Rp 631,4 juta

Dari 15 ke 25 tahun, cicilan hanya turun sekitar Rp 882 ribu per bulan, tetapi total bunga bertambah hampir Rp 286 juta — lebih dari separuh pokok pinjamannya sendiri. Tenor panjang masuk akal kalau memang dibutuhkan agar cicilan aman; tetapi kalau penghasilanmu naik nanti, rencanakan pelunasan lebih cepat.

6. Uji Cicilan Saat Bunga Floating Naik

Hampir semua KPR komersial memberi bunga tetap (fixed) selama beberapa tahun pertama, lalu berganti ke bunga mengambang (floating) yang mengikuti kondisi pasar. Pada 2026, Bank Indonesia menaikkan BI-Rate dari 4,75% menjadi 5,75% antara Mei dan Juni, lalu menahannya pada RDG Agustus. Kondisi seperti ini membuat uji cicilan menjadi wajib, bukan pilihan.

Fixed 8%

Rp 4.587.130

Floating 11%

Rp 5.312.215

Floating 13%

Rp 5.825.276

Pinjaman Rp 480 juta, tenor 15 tahun, fixed 8% selama 3 tahun; sisa pokok Rp 423,8 juta dicicil 12 tahun dengan bunga floating.

Kalau bunga floating 11%, cicilan naik sekitar Rp 725 ribu per bulan dan total bunga selama 15 tahun menjadi sekitar Rp 450,1 juta, atau Rp 104 juta lebih besar daripada jika bunga 8% bertahan sepanjang tenor. Tanyakan ke bank rumus bunga floating mereka (misalnya acuan bunga ditambah margin tertentu) dan minta simulasi tertulis.

Uji sebelum tanda tangan

Pastikan kamu tetap sanggup membayar cicilan dengan bunga 3 poin di atas bunga promo. Kalau tidak, pertimbangkan harga rumah yang lebih rendah, uang muka lebih besar, atau masa fixed yang lebih panjang.

7. Pelunasan Sebagian: Potong Tenor atau Turunkan Cicilan?

Misalkan setelah 3 tahun kamu punya dana Rp 50 juta untuk pelunasan sebagian pada contoh Rp 480 juta bunga 8%. Sisa pokok turun dari Rp 423,8 juta menjadi Rp 373,8 juta. Ada dua pilihan yang biasanya ditawarkan bank:

Tenor tetap, cicilan turun: cicilan menjadi sekitar Rp 4.045.904 per bulan. Hemat bunga total sekitar Rp 27,9 juta.
Cicilan tetap, tenor dipercepat: tetap membayar Rp 4.587.130, sisa masa kredit menjadi sekitar 118 bulan (bukan 144). Hemat bunga total sekitar Rp 69,6 juta.

Kalau cicilanmu saat ini masih nyaman, memotong tenor hampir selalu menghemat lebih banyak. Sebelum melunasi, baca perjanjian kredit: banyak bank mengenakan biaya penalti pelunasan, terutama selama masa bunga fixed.

8. Kebijakan 2026 yang Memengaruhi Hitungan KPR

KPR FLPP (rumah subsidi): bunga tetap 5% untuk rumah tapak dan 6% untuk rusun subsidi, target 350.000 unit pada 2026. Dari tabel, pinjaman Rp 150 juta bunga 5% tenor 20 tahun cicilannya sekitar Rp 989.934 per bulan dan tidak berubah sampai lunas.
PPN rumah ditanggung pemerintah: PMK No. 90 Tahun 2025 menanggung 100% PPN atas bagian harga sampai Rp 2 miliar untuk rumah baru siap huni seharga paling tinggi Rp 5 miliar, dengan serah terima 1 Januari–31 Desember 2026.
Uang muka: Bank Indonesia mempertahankan batas LTV/FTV kredit properti sampai 100% sepanjang 2026, sehingga uang muka 0% dimungkinkan — tetapi keputusan akhirnya tetap di bank, dan DP 0% membuat cicilan paling besar.
Riwayat kredit: sejak 1 Juli 2026, lembaga keuangan wajib memperbarui data SLIK OJK paling lambat tiga hari kerja setelah pinjaman lunas. Lunasi paylater dan pinjaman kecil beberapa bulan sebelum mengajukan KPR, lalu cek SLIK-mu.

Pertanyaan yang Sering Ditanya

Berapa cicilan KPR Rp 100 juta per bulan?

Tergantung bunga dan tenor. Dengan metode anuitas, pinjaman Rp 100 juta berbunga 8% per tahun cicilannya sekitar Rp 1.213.276 per bulan untuk tenor 10 tahun, Rp 955.652 untuk 15 tahun, dan Rp 836.440 untuk 20 tahun. Untuk pinjaman lain, kalikan angka di tabel dengan besar pinjamanmu dibagi Rp 100 juta.

Bagaimana rumus menghitung angsuran KPR di Excel?

Gunakan fungsi =PMT(bunga_tahunan/12; tenor_tahun*12; -pokok_pinjaman). Contoh untuk pinjaman Rp 480 juta, bunga 8%, tenor 15 tahun: =PMT(8%/12;15*12;-480000000) menghasilkan sekitar Rp 4.587.130. Di Excel berbahasa Inggris, pemisah argumennya koma, bukan titik koma.

Kenapa di awal KPR sisa pokok hampir tidak berkurang?

Pada metode anuitas, bunga dihitung dari sisa pokok. Di awal masa kredit sisa pokok masih besar, sehingga sebagian besar cicilan dipakai membayar bunga. Pada contoh Rp 480 juta bunga 8% tenor 15 tahun, sekitar 69% dari total cicilan tahun pertama adalah bunga, sedangkan di tahun ke-15 porsinya tinggal sekitar 4%.

Lebih untung tenor 15 atau 20 tahun?

Tenor 20 tahun membuat cicilan bulanan lebih ringan, tetapi total bunganya jauh lebih besar. Untuk pinjaman Rp 480 juta bunga 8%, tenor 15 tahun cicilannya Rp 4.587.130 dengan total bunga sekitar Rp 345,7 juta; tenor 20 tahun cicilannya Rp 4.014.912 tetapi total bunganya sekitar Rp 483,6 juta. Pilih tenor terpendek yang cicilannya masih aman untuk anggaranmu.

Berapa kenaikan cicilan kalau bunga floating naik?

Contoh: pinjaman Rp 480 juta, tenor 15 tahun, bunga tetap 8% selama 3 tahun. Setelah itu sisa pokok sekitar Rp 423,8 juta. Kalau bunga floating menjadi 11%, cicilan naik dari Rp 4.587.130 menjadi sekitar Rp 5.312.215 per bulan. Kalau menjadi 13%, cicilan sekitar Rp 5.825.276. Selalu uji kemampuan bayarmu dengan bunga yang lebih tinggi dari bunga promo.

Apakah tabel ini sama dengan simulasi dari bank?

Tabel ini memakai rumus anuitas standar tanpa biaya lain. Angka dari bank bisa sedikit berbeda karena pembulatan, bunga berjenjang, asuransi jiwa dan kebakaran, biaya provisi, dan biaya administrasi. Pakai tabel untuk memperkirakan, lalu minta tabel angsuran resmi dari bank sebelum menandatangani perjanjian kredit.