CuanPintarAlat Hitung · Pinjaman
Simulasi KPR & Kalkulator Cicilan 2026
Hitung cicilan per bulan untuk KPR rumah, KKB kendaraan, atau KTA. Masukkan harga, uang muka, bunga, dan tenor — estimasi cicilan, total bunga, dan total bayar keluar otomatis. Gratis, tanpa daftar.
Diperbarui 2026-08-18
Cicilan per bulan
ContohRp 4.298.420
Contoh: KPR Rp 500 jt, DP Rp 100 jt, bunga 10%, tenor 15 tahun. Ganti angka di kiri untuk hitung punyamu.
Rincian
Estimasi memakai metode cicilan tetap (anuitas) dengan bunga tetap (fixed). Untuk bunga floating, cicilan bisa berubah mengikuti suku bunga pasar. Angka aktual dari bank bisa berbeda karena biaya provisi, asuransi, dan admin. Bandingkan penawaran resmi beberapa bank sebelum memutuskan.
Cara Kerja Cicilan (Metode Anuitas)
Sebagian besar KPR dan kredit di Indonesia memakai metode anuitas: cicilan bulananmu tetap dari awal sampai akhir, tetapi komposisinya berubah. Di awal, porsi bunga besar dan pokok kecil; makin lama, porsi pokok makin besar. Rumusnya:
Cicilan = P × r × (1+r)ⁿ ÷ [(1+r)ⁿ − 1]
- P = pokok pinjaman (harga − uang muka)
- r = bunga per tahun ÷ 12 (bunga per bulan)
- n = tenor dalam bulan (tahun × 12)
Kalkulator di atas menghitung semuanya otomatis — kamu tidak perlu hitung manual.
3 Faktor yang Menentukan Besar Cicilan
- Uang muka (DP): makin besar DP, makin kecil pokok pinjaman, makin ringan cicilan dan makin sedikit total bunga.
- Suku bunga: selisih 1–2% saja bisa berarti puluhan juta rupiah selama tenor panjang. Bandingkan beberapa bank.
- Tenor: tenor panjang meringankan cicilan bulanan tapi menambah total bunga. Tenor pendek sebaliknya.
Contoh Simulasi KPR
Misalnya harga rumah Rp 500 juta, uang muka Rp 100 juta (pokok pinjaman Rp 400 juta), bunga tetap 10% per tahun, tenor 15 tahun (180 bulan):
- Cicilan per bulan ≈ Rp 4,3 juta
- Total bunga selama 15 tahun ≈ Rp 373 juta
- Total dibayar ≈ Rp 773 juta
Coba ubah tenor jadi 20 tahun di kalkulator — cicilan bulanan turun, tapi total bunga naik. Itulah trade-off yang perlu kamu timbang.
Bunga Fixed vs Floating
Fixed (tetap): bunga dan cicilan tidak berubah selama periode tertentu — cicilan stabil, mudah dianggarkan. Floating (mengambang): bunga mengikuti suku bunga pasar, jadi cicilan bisa naik-turun. Banyak KPR memberi fixed di tahun-tahun awal lalu floating setelahnya. Kalkulator ini memakai asumsi bunga tetap sebagai estimasi.
Bunga Flat vs Anuitas (Efektif) — Jangan Sampai Ketipu
Ini yang sering bikin orang salah kira. Ada dua cara bank menghitung bunga:
- Bunga anuitas/efektif: bunga dihitung dari sisa pokok yang makin mengecil tiap bulan. Kalkulator di atas memakai metode ini. Umum dipakai KPR.
- Bunga flat: bunga dihitung dari pokok awal untuk seluruh tenor — jadi terlihat “kecil”, padahal sebenarnya lebih mahal. Umum dipakai kredit kendaraan (KKB) dan sebagian KTA.
Kuncinya: bunga flat 8% TIDAK sama dengan efektif 8%. Kalau dikonversi, bunga flat biasanya setara dengan bunga efektif hampir 2 kali lipat. Jadi kalau ada yang menawarkan “bunga flat rendah”, tanyakan berapa bunga efektifnya sebelum membandingkan — biar apel dibandingkan dengan apel.
Tips Sebelum Ambil KPR / Kredit
- Jaga rasio cicilan maksimal sekitar 30–35% dari penghasilan bulanan agar keuangan tetap sehat.
- Siapkan biaya di luar cicilan: provisi, admin, asuransi, appraisal, BPHTB, dan biaya notaris.
- Cek riwayat kreditmu (SLIK OJK) sebelum mengajukan, karena bank akan memeriksanya.
- Bandingkan beberapa bank — bunga, tenor, dan biaya bisa berbeda cukup jauh.
Pertanyaan yang Sering Ditanya
Bagaimana cara menghitung cicilan KPR per bulan?
Cicilan tetap (anuitas) dihitung dengan rumus: cicilan = P × r × (1+r)^n ÷ [(1+r)^n − 1], di mana P = pokok pinjaman (harga − uang muka), r = bunga per tahun ÷ 12, dan n = tenor dalam bulan. Kalkulator di atas menghitungnya otomatis; kamu cukup isi harga, DP, bunga, dan tenor.
Apa beda bunga fixed dan floating di KPR?
Bunga fixed (tetap) tidak berubah selama periode tertentu, sehingga cicilan stabil. Bunga floating (mengambang) mengikuti suku bunga pasar, jadi cicilan bisa naik atau turun. Banyak KPR memakai skema fixed di tahun-tahun awal lalu floating setelahnya. Kalkulator ini memakai asumsi bunga tetap sebagai estimasi.
Semakin panjang tenor, apakah cicilan makin murah?
Ya, cicilan bulanan makin kecil kalau tenor makin panjang — tapi total bunga yang kamu bayar justru makin besar. Jadi tenor panjang meringankan cicilan bulanan tapi membuatmu membayar lebih banyak secara keseluruhan. Seimbangkan dengan kemampuanmu.
Berapa idealnya cicilan dibanding penghasilan?
Panduan umum literasi keuangan: total cicilan utang (termasuk KPR) sebaiknya tidak lebih dari sekitar 30–35% dari penghasilan bulananmu, agar keuangan tetap sehat dan ada ruang untuk tabungan serta kebutuhan lain.
Apakah angka kalkulator ini sama dengan penawaran bank?
Tidak selalu persis. Estimasi ini hanya menghitung pokok + bunga anuitas. Bank biasanya menambahkan biaya provisi, administrasi, asuransi jiwa/kebakaran, dan appraisal. Selalu minta simulasi resmi dan rincian biaya dari bank sebelum menandatangani.
Apa beda bunga flat dan bunga efektif (anuitas)?
Bunga efektif/anuitas dihitung dari sisa pokok yang makin mengecil, sedangkan bunga flat dihitung dari pokok awal untuk seluruh tenor. Karena itu bunga flat terlihat kecil tapi sebenarnya lebih mahal — bunga flat sekian persen biasanya setara bunga efektif hampir dua kali lipat. Kredit kendaraan (KKB) sering pakai flat, KPR umumnya anuitas. Kalkulator ini memakai metode anuitas.
Berapa DP minimal untuk KPR?
Besaran uang muka (DP) minimal mengikuti kebijakan bank dan ketentuan makroprudensial (LTV) Bank Indonesia, dan bisa berbeda untuk rumah pertama vs berikutnya. Umumnya berkisar belasan persen dari harga, meski ada program dengan DP lebih ringan. Cek langsung ke bank untuk angka yang berlaku saat kamu mengajukan.
Sumber & Referensi
- Otoritas Jasa Keuangan (OJK) — literasi keuangan, SLIK, perlindungan konsumen
- Bank Indonesia — kebijakan suku bunga & makroprudensial (LTV)